重庆凯悦房地产开发有限公司1
重 庆 市 南 岸 区 人 民 法 院
民事判决书
（2007）南法民初字第1616号
原告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，机构代码证号：20316845-2。
法定代表人程序,董事长。
委托代理人罗光明（特别授权），重庆中远律师事务所律师
被告刘远飞，男，1962年11月11日出生，汉族，个体工商户，住所地重庆市江北区五红路36号附32号。
委托代理人陶于权（一般代理），重庆志同律师事务所律师。
委托代理人陈原（一般代理），重庆志同律师事务所律师。
原告重庆凯悦房地产开发有限公司诉被告刘远飞商预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆凯悦房地产开发有限公司的委托代理人罗光明、被告刘远飞及其委托代理人陶于权、陈原均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆凯悦房地产开发有限公司诉称，2000年3月9日，原、被告签订了《重庆市商品预售（预约）合同》（以下简称《预约合同》）和《重庆浪高凯悦大酒店女王街精品店销售补充合同》（以下简称《补充合同》），双方约定被告购买原告开发的位于重庆市南岸区南坪西路2号平街一层A—5号商铺。2004年6月22日，原、被告签订了《和解协议书》，约定原告在2005年6月22日前将讼争商铺的产权证书交付给被告。之后，由于该商铺所在楼体未进行综合验收，所在楼体的产权证书至今未能办理。加之，2001年11月，原告已将被告购买的讼争商铺在内的400平方米的商铺整体出租给重庆肯德基有限公司（以下简称“肯德基”）经营，讼争商铺所在位置现系一个统一、不可分割的整体，房屋结构已发生重大改变，现原告在法律上和事实上均不能履行《预售合同》和《补充合同》约定的交付讼争商铺和完成办理产权证书的义务。若需继续履行合同，其履行费用过高，原告无法承担。加之政府明令禁止商服用房不得擅自分零销售以及与购房者约定任何形式的售后返祖，而原告在销售房屋后与被告签订了返祖协议。故原告起诉来院要求解除原、被告于2000年3月9日签订的《预售合同》和《补充合同》以及2004年6月22日签订的《和解协议书》。
原告为证实其诉讼请求，向本院提供证据如下：
1、2000年3月9日，原、被告签订的《预售合同》和《补充合同》，用于证明双方建立了商品买卖关系，并约定了返祖。
2、2004年6月22日，原、被告签订的《和解协议书》，用以证明原告应于2005年6月22日前办理产权证书，否则，按房价的日万分之五的标准承担违约金，该违约金标准过高，协议已经履行不能。
3、本院作出的（2003）南执字第1386号《民事判决书》，用以证明原告无法实际履行时，可以赔偿损失。
4、原告与“肯德基”签订的《租凭合同》，用以证明长达十年的租凭合同导致原告事实上无法交付房屋。
5、平面图，用以证明讼争商铺已经与大厦形成了一个不可分割的整体，原告无法按照原合同约定交付讼争商铺。
6、重庆市国土房管局、重庆市商业委员会、重庆市工商行政管理局联合发布的《关于规范商业用房销售行为的通告》，改通告禁止开发商不得擅自将商业用房进行分零销售，同时禁止开发商与购房者签订任何形式的售后返租、包租和许诺高额回报等，用以证明原、被告之间的行为违反了该规定。
7、重庆市国土房管局《关于加强商服用房销售及交易权属登记若干问题的通知》，用以证明禁止开发商将商业用房分零销售，且规定了分零销售所应具备的条件，原告的销售行为违反了该规定，原告不能按照原合同办理产权证和交付房屋。
8、《重庆市商品房预售（预租）许可证》。
9、照片、规划图和《情况说明》两份，用以证明讼争商铺已与整个物业形成一个整体，无法区分。讼争商铺占整个物业的很小一部分，不能单独办理产权证。
被告刘远飞辩称，原、被告签订的《预售合同》、《补充合同》和《和解协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，且被告已履行了支付全部购房款的义务，原告应当继续履行合同义务。《和解协议书》是在原告严重违约，改变房产结构，将商场出租给“肯德基”，不办理讼争商铺产权证的情况下所签订的，是双方的事实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告之间的委托代租行为是在房屋买卖的法律关系已经履行完毕，讼争商铺所有权已经移转的情况下另行达成的一种新的法律关系，该委托代租行为没有违反任何法律规定，既不属于重庆市国土房管局、重庆市商业委员会、重庆市工商行政管理局联合发布的 《关于规范商业用房销售行为的通告》规范的对象，也不属于重庆市国土房管局《关于加强商服用房销售及交易权属登记若干问题的通知》所规范的对象，且本案的租凭行为产生在上述法规之前，该委托代租行为系有效民事行为。加之，原告请求解除已超过诉讼时效期限。综上，原告的诉讼请求不符合双方约定的解除条件和法定的解除条件，故请求法院驳回原告的诉讼请求，被告保留要求原告返还租金，承担违约责任的权利。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供的证据如下：
1、被告的身份证，用以证明被告的身份情况。
2、2003年7月31日，重庆仲裁委员会作出了2003渝裁（房）字第（37）号《裁决书》，用以证明双方购房关系合法有效，经过仲裁确认。
3、2004年6月22日，原、被告签订的《和解协议书》，用以证明和解是为了减轻原告的违约责任，且再次给了原告办证时间，但是至今没有办理。
4《重庆浪高凯悦城市MALL尚品馆商铺委托代租协议》，用以证明是为了履行和解协议而签订了补充协议，是原告的关联公司与被告签订的。
5、购房发票2张，用以证明被告已经依照约定支付了房款，履行了合同义务。
6、租金支付查询单及明细表，用以证明2006年4月起，原告就未再支付租金。
7、被告于2006年6月19日和2007年1月15日向原告发出的函件及邮寄凭证。
被告对原告证据的质证意见为：原告的证据6、7不是法律，而是法规。“两文件”的施行时间在后，签订合同在前，“两文件”没有溯及力。对证据8、9级中照片的真实性没有异议。房屋不能分割是原告单方面的说明。规划图纸没有原件，原告应提供原件。
原告对被告所提供的所有证据的真实性均无异议。
经过庭审质证，本院认为，原告证据6、7是有关行政部门的规范性文件。证据9中的《情况说明》是原告对其行为原因的解释，不能证明案件事实，本院依法不予采信。对原、被告的其他证据，双方对真实性无异议的，本院对其真实性予以采信，对其余证据结合本案的具体情况进行综合评定。
根据上述有效证据及当事人当庭无争议的陈述，本院认定如下事实：
浪高凯悦大酒店是原告与重庆浪高凯悦大酒店有限公司联合开发的房地产项目。2000年2月29日，原告取得了渝地房屋（2000）预字第（026）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2000年3月9日，原、被告签订了 《预售合同》。双方约定的主要内容为：原告将位于重庆市南岸区南坪西路2号平街一层A—5的商铺（框架结构、25.40平方米、期房）以451104元的价格出售给被告。交房时间为2001年4月31日，原告在商场开业一年内将产权证办理完毕：若发生争议，向重庆仲裁委员会申请仲裁等等。该合同签订后在房屋登记机关办理了登记。同日，原、被告签订的《补充合同》中主要约定：原告为被告所购商铺在通道出口旁（即自有商铺对外出）开门以及解除合同的条件等相关情况。签订合同后，被告支付了50%的购房款即225552元给原告。之后，原告没有如期交付讼争商铺。
2001年12月12日，原告与“肯德基”签订了《租凭合同》，将位于重庆市南岸区南坪去路2号平街一、二层（包括被告购买的讼争商铺）共计460平方米的房产出租给“肯德基”经营使用，租凭期为10年，从2002年 1月到2012年1月。由于原告未能履行双方所签订合同中的各项义务，双方为此多次交涉未果，故被告于2003年4月向重庆仲裁委员会提出仲裁申请。2003年7月31日，该委员会作出了2003渝裁（房）字第（37）号《裁决书》裁决的主要内容为：原告在10日内向被告交付房屋，像被告支付违约金，办理有关产权手续等。之后，原告未按照裁决执行。同年11月21日，被告向本院申请执行。2004年6月10日，本院作出了（2003）南执字第1386号《民事裁定书》，认定《裁决书》认定事实的主要证据不足，适用法律错误，应不予执行。不予执行的裁决生效后，当事人双方可以根据双方达成的书面协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
2004年6月22日，原被告之间又签订了《和解协议书》，主要约定：原告承认被告对其购买的讼争商铺享有所有权；原告承诺在协议签字之日起360日内（即庭审中双方明确的在2005年6月22日之前）将讼争商铺的所有权证、土地使用权证交付给被告，否则，按房价的日万分之五承担违约责任；原告应当支付2001年4月30日至2004年6月30日延迟交房的违约金85709.76元；原告承担诉讼费、仲裁费共计20000元；原告应当支付给被告的违约金及其自愿承担的诉讼费、仲裁费共计105709.76元，抵扣被告应当支付原告的剩余房屋价款225552元之后，被告付清剩余房款119842.24元；被告同意将讼争商铺返租给原告，租期从2004年7月1日到2012年1月15日止；双方还约定租金数额等内容。同日，被告又与原告关联公司重庆浪高凯悦购物中心有限公司签订了《重庆浪高凯悦城市MALL尚品馆商铺委托代租协议》，主要约定：被告将 从原告处购得的讼争商铺委托给该公司出租，出租期限为2007年7月1日到2012年1月15日。并明确本协议是《和解协议书》的补充协议。双方还约定如果执行本协议发生争议，可以向有管辖权的法院提起诉讼等。按照《和解协议书》的约定，，扣减由原告方承担的违约金85709.76元和仲裁费用20000元，合计105709.76元后，被告将购房尾款为119842.24元付给了原告，原告为此出具了购房发票。原告在2005年6月22日前仍为将讼争商铺的所有权证、土地使用权证办妥并交付被告。
2006年4月起，原告未再按照《和解协议书》的约定支付租金，被告多次催促。双方就解除或继续履行合同事宜多次协商无果。原告遂以前述请求诉至本院。
另查明：原告预售给被告的讼争商铺已经与同层其他商铺构成一完整商场，不能形成独立的空间、独立通道，现由“肯德基”租凭经营。
2006年2月9日，重庆市国土房管局发出了渝国土房管发（2006）22号《关于加强商服用房销售及交易权属 登记若干问题的通知》。2006年2月20日，重庆市国土房管局、重庆市商业委员会、重庆市工商行政管理局联合发布的 《关于规范商业用房销售行为的通告》。两文件规定的主要内容为：“严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售，预售期间销售的，应整体、整层进行销售或按标准的建筑设计和预售许可证进行销售，不得擅自分零销售。商业用房现房可以分零销售，但应具备下列条件：（1）经规划、建设、消防等部门皮疹；（2）每个分零的门面或摊位应当取得独立的《房地产权证》；（3）分零销售的房屋具有永久、固定维护结构，四至界限清楚，且分零销售的单元套内建筑面积不小于4平方米；（4）禁止与购房者签订任何形式的售后返租，包租和许诺高额回报协议。对在《重庆市国土房管局关于进一步加强房地产市场监督的通知》（渝国土房管发（2005）390号）下发前已经分零销售的商服用房，可以继续按原有规定办理房地产交易和权属登记。在之后新核发预售许可证的，商服用房的销售应严格按本通知规定执行。两问津自发布之日起执行。
